中道财税：房地产修建业财税问题解决专家<原创> 作者：胡岚再过一个月就要开始2020年的年度所得税汇算了，财政人员又要面临企业年度所得税汇算表的填报了。对于房地产企业的财政人员来说，除了要填好其他的表格，特别要注意A105010表21行至29行的填报，稍有不慎，就可能给企业带来较大的损失。本文将通过实务案例让您全面掌握房地产企业年度所得税汇算表附表A105010表在未完工年度和完工年度的填报技巧。
一、未完工年度A105010表的填报（一）财政资料1、甲房地产公司开发的A项目于2019年10月份预售，4季度取得衡宇预售收入21,800万元，当期预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税等共计294 元，甲公司财政人员将预缴的税费全部计入“应交税费”借方，当期未在“税金及附加”科目预提。2019年利润表如下：2、该公司及项目适用的税率如下：本企业该项目适用的预计毛利率是15%，适用的企业所得税税率为25%。土地增值税预缴率为1%、水利基金税率为0.06%、印花税的税率为0.05%、增值税预缴率为3%、城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%、地方教育费附加征收率为2%。
（二）案例剖析：从案例所给的资料可以看出，项目在预售阶段，收取的房款在“预收账款”核算，发生的成本在“开发成本”核算，预缴的税款也是在“应交税费”的借方核算。因此利润表中“营业收入”、“营业成本”及“税金及附加都为零。所以根据国税发（2009）31号文的划定，要根据预计毛利率先盘算出预计毛利额来缴纳企业所得税。
因此需要盘算以下数据：1、销售未完工产物的收入=21,800/（1+9%）=20,000万元2、销售未完工产物的预计毛利额=20,000*15%=3,000万元3、实际发生的税金及附加、土地增值税= 21,800/(1+9%)*1%——————————预缴土地增值税）+21,800/（1+9%）*3%*7%———————预缴城建税+21,800/（1+9%）*3%*3%———————预缴教育费附加+21,800/（1+9%）*3%*2%———————预缴地方教育费附加+21,800/（1+9%）*0.05%——————缴纳的印花税+21,800/（1+9%）*0.06%——————缴纳的水利基金=294万元（三）申报表附表A105010表填报这里需要提醒的是，未完工年底A105010表仅需要填21行至25行。二、完工年度汇算申报表填报（一）财政资料1、2020年9月份底该项目竣工决算。并收取完全部房款，其中1季度收款16,350万元，2季度收款27,250万元，3季度收款38,150万元，4季度收款5,450万元。2020年12月底该项目全部交房完毕，增值税进项税额留底金额为4,797.08万元。
2020年4季度结转销售收入100,000.00万元，结转销售成本71,502.92万元，结转税金及附加1,614.35万元。2020年利润表如下：（二）案例剖析：从案例所给的资料可以看出，项目在2020年度末项目竣工，并于年度全部交房，项目进入完工阶段。收取的房款从“预收账款”转入“主营业收入”，发生的成本从“开发成本”转入“主营业务成本”，预缴的税款也从“应交税费”的转入“税金及附加”。
因此利润表中“营业收入”、“营业成本”及“税金及附加都开始有发生金额。根据国税发（2009）31号文的划定，要将原来根据预计毛利率盘算出预计毛利额结算为实际的毛利额来缴纳企业所得税。也就是要将2019年的A105010表中填报的23行至25行的数据依次填报在2020年A105010表的第27行至29行。
即1、销售未完工产物转完工产物确认的销售收入=2019年A105010表第23行=20,000万元2、转回的销售未完工产物预计毛利额=2019年A105010表第24行=3,000万元3、转回实际发生的税金及附加、土地增值税=2019年A105010表第25行=294万元（三）申报表附表A105010表填报如下：这里需要提醒的是，完工年底A105010表需要填27行至29行，而27行的数据泉源于该项目历年的A105010表的23行合计数，29行的数据泉源于该项目历年的A105010表的25行合计数.掌握了这个诀窍，就能轻松应对房地产企业年度所得税汇算表了。
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